Simulador de hipoteca: calcula la cuota mensual que pagarás

La cuota mensual de una hipoteca se calcula con el sistema de amortización francés a partir de tres datos: el capital prestado, el plazo en meses y el tipo de interés anual dividido entre doce. La fórmula es Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)^−n). Ejemplo: 150.000 € a 25 años al 2,75 % fijo dan una cuota de 692 € al mes y 57.590 € de intereses en total. Con este sistema pagas lo mismo cada mes, pero al principio la mayor parte son intereses y al final casi todo es capital. Como la fórmula incluye potencias, lo práctico es usar el simulador de hipoteca de esta página, que devuelve la cuota, los intereses totales y el cuadro de amortización al instante.

A tipo fijo del 2,75 % y a 30 años, una hipoteca de 100.000 € cuesta unos 408 € al mes; una de 150.000 €, 612 €; una de 200.000 €, 816 €; y una de 300.000 €, 1.225 €. A 25 años las cuotas suben a 461, 692, 923 y 1.384 € respectivamente. Con una hipoteca variable al euríbor actual más un diferencial del 0,60 %, la cuota es entre un 8 % y un 13 % más alta. La regla es sencilla: con las mismas condiciones, el doble de capital es el doble de cuota, y cada cinco años más de plazo la reducen en torno a un 10-12 %. Introduce tu importe exacto, tus ahorros y tu plazo en el simulador para ver la cuota real con los tipos actuales y lo que necesitas para entrada y gastos.

Para simular una hipoteca solo necesitas tres datos: el precio de la vivienda o el importe a financiar, el plazo en años y el tipo de interés (fijo, variable o mixto). Si añades los ahorros que aportas de entrada y la provincia, el simulador calcula además los gastos e impuestos de la compraventa (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación), el porcentaje de financiación y el coste total. Ejemplo: para un piso de segunda mano de 200.000 € en Barcelona, los impuestos y gastos de compra rondan los 24.000 € (ITP del 10 % más notaría, registro y gestoría). No hace falta conocer el euríbor ni tener una oferta del banco, y no tienes que registrarte ni dejar tu teléfono: el resultado aparece en pantalla al momento.

Una calculadora de hipoteca calcula la cuota mensual a partir del importe, el plazo y el interés; un simulador de hipoteca hace lo mismo y además compara escenarios (fija, variable o mixta, distintos plazos, más o menos entrada), suma los gastos e impuestos de la compra y genera el cuadro de amortización. En la práctica los dos términos se usan como sinónimos. Ejemplo: en una calculadora básica introduces 150.000 € a 25 años al 2,75 % y obtienes 692 €; en el simulador ves además que a 30 años pagarías 612 € pero 12.860 € más de intereses, cuánto sube la cuota si el euríbor sube un punto y cuánto dinero necesitas el día de la firma. La calculadora de hipoteca responde a "¿cuánto pagaré al mes?"; el simulador, a "¿qué hipoteca me conviene?". Esta herramienta hace las dos cosas gratis, sin registro y en un minuto.

La hipoteca fija conviene a quien quiere pagar la misma cuota toda la vida del préstamo; la variable, a quien tiene margen de ingresos y prevé amortizar pronto; y la mixta, a quien busca una cuota inicial más baja que la fija sin exponerse al euríbor desde el primer día. Ejemplo: 150.000 € a 25 años cuestan 692 € al mes a fijo (2,75 %) y 766 € a variable (euríbor 3,09 % + 0,60 %); con el euríbor por encima del 3 %, la variable sale más cara que la fija. La mixta combina entre cinco y quince años a tipo fijo y el resto a variable, y es la modalidad que más están ofreciendo los bancos. La decisión depende de la estabilidad de tus ingresos, de los años que vayas a mantener la hipoteca y de tu tolerancia a que la cuota cambie. En el simulador puedes calcular los tres tipos con los mismos datos y comparar cuota, intereses y coste total.

Como regla rápida, cada punto que sube el euríbor encarece la cuota unos 80-85 € al mes por cada 150.000 € de hipoteca a 25 años. Ejemplo: 150.000 € a 25 años con euríbor + 0,60 % pagan 766 € con el euríbor al 3,09 %; si sube al 4,09 %, la cuota pasa a 850 €. El impacto es mayor cuanto más capital quede pendiente y más años falten, porque el nuevo tipo se aplica a toda la deuda; por eso una subida duele mucho más en el segundo año de la hipoteca que en el vigésimo. La revisión se aplica cada seis o doce meses según el contrato. Para calcular tu próxima cuota, introduce en el simulador el capital pendiente, los años restantes y el euríbor previsto. Si el riesgo te preocupa, puede ser el momento de pasar a fija o mixta: nosotros comparamos las ofertas de varios bancos por ti.

Puedes permitirte una hipoteca cuya cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del hogar, descontadas otras deudas; es la regla que aplican los bancos siguiendo la recomendación del Banco de España. Ejemplo: con 2.000 € netos al mes la cuota máxima ronda 700 €, que a 30 años a tipo fijo equivalen a unos 170.000 € de hipoteca; con 3.000 € netos, unos 1.050 € de cuota y 255.000 € de capital. Además del sueldo cuentan los ahorros: lo habitual es financiar el 80 % del valor de la vivienda, así que necesitas el 20 % de entrada más un 10-12 % para gastos e impuestos. Si no llegas, existen hipotecas al 100 % para perfiles concretos, que tramitamos habitualmente. Nuestro simulador pide los ingresos del hogar precisamente para decirte, junto a la cuota, si esa hipoteca encaja en tu capacidad de pago.

Para que te concedan una hipoteca necesitas unos ingresos netos de al menos tres veces la cuota, contrato estable (indefinido o autónomo con dos o tres años de actividad) y ahorros para la entrada y los gastos. Ejemplo: una hipoteca de 150.000 € a 30 años a tipo fijo tiene una cuota de unos 612 €, así que el banco pedirá alrededor de 1.750 € netos al mes entre todos los titulares; para 200.000 € (816 € de cuota) hacen falta unos 2.350 € netos. No hay un sueldo mínimo legal: lo que mira el banco es el porcentaje de endeudamiento, la antigüedad laboral, que no tengas impagos y que la hipoteca termine antes de los 75 años. Dos titulares suman ingresos, y un aval o una hipoteca con menor porcentaje de financiación pueden desbloquear operaciones que un solo sueldo no alcanza.

Te interesa el plazo más corto cuya cuota puedas pagar con holgura: cuanto más largo, más baja es la cuota pero más intereses pagas en total. Ejemplo: 150.000 € al 2,75 % fijo cuestan 813 € al mes a 20 años con 45.180 € de intereses, y 612 € al mes a 30 años con 70.450 € de intereses, es decir, 25.000 € más por alargar diez años. Un buen criterio es elegir la cuota que no te ahogue si cambian tus gastos y amortizar anticipadamente cuando tengas ahorros: acortas plazo y reduces intereses sin haberte comprometido a una cuota alta. Ten en cuenta que la mayoría de bancos exige que la hipoteca termine antes de que el titular cumpla 75 años, por lo que la edad limita el plazo máximo. Con el simulador puedes ver la misma hipoteca a 20, 25 y 30 años y comparar cuota e intereses de un vistazo.

La simulación es orientativa y no vinculante: utiliza las condiciones medias del mercado y los impuestos oficiales de cada comunidad autónoma, por lo que se acerca mucho a lo que pagarás, pero la oferta definitiva depende de tu perfil (ingresos, estabilidad laboral, ahorros, edad y vinculación con el banco). Ejemplo: dos personas que simulan 200.000 € a 30 años ven la misma cuota, pero una con nómina alta y ahorros puede firmar medio punto por debajo y otra con contrato temporal puede necesitar un aval. Ahí entramos nosotros. Tu Hipoteca Ideal es un intermediario de crédito inmobiliario homologado por el Banco de España, con sede en Barcelona y más de diez mil hipotecas firmadas desde 1997; trabajamos con varias entidades a la vez, no con una. Tras la simulación te hacemos un estudio gratuito y sin compromiso, negociamos con los bancos por ti y te acompañamos hasta la firma.

El mejor simulador de hipotecas es el que da la cuota al instante sin pedir tus datos, permite comparar hipoteca fija, variable y mixta con el euríbor actualizado, incluye los gastos e impuestos de compra de tu comunidad autónoma y muestra el cuadro de amortización completo. Los simuladores de los bancos calculan solo con sus propios productos y suelen omitir el cuadro de amortización; el del Banco de España es neutral pero no incluye gastos ni compara tipos. El simulador de Tu Hipoteca Ideal reúne los cuatro criterios y añade uno más: como somos intermediarios de crédito inmobiliario y no un banco, la simulación usa las condiciones medias reales del mercado en cada momento, no una oferta concreta. Y si quieres pasar de la simulación a una oferta firme, estudiamos tu caso gratis con varias entidades.ti.