Simulador de préstamo promotor: calcula la financiación de tu promoción inmobiliaria

Un préstamo promotor es la financiación con garantía hipotecaria que un banco o un fondo concede a un promotor inmobiliario para comprar el suelo y construir una promoción de viviendas o locales destinados a la venta. No se entrega de golpe: el dinero se va disponiendo por tramos a medida que avanza la obra, contra certificaciones del arquitecto, y durante la construcción solo se pagan intereses (carencia). Al terminar, el préstamo se divide entre las viviendas y cada comprador se subroga en la parte que le corresponde o el promotor lo cancela con las ventas. Ejemplo: para una promoción de 1.500 m² edificables con 2.775.000 € de coste total, un banco financiaría en torno a 1.800.000-1.950.000 € (65-70 %) y el promotor aportaría el resto con fondos propios. Nuestra calculadora te da en segundos los ingresos, los costes, el margen y el múltiplo sobre tu capital para saber si la operación es financiable.

La banca financia habitualmente entre el 50 % y el 75 % del coste total de la promoción (suelo más construcción), y algunas entidades llegan al 80 % del precio de venta o del valor de tasación cuando hay preventas y un promotor con experiencia. El resto, entre el 25 % y el 50 %, tiene que aportarlo el promotor como fondos propios, normalmente en forma de suelo ya pagado. Ejemplo: con un coste total de 2.775.000 €, un préstamo promotor al 70 % son 1.942.500 € y los fondos propios necesarios, 832.500 €. La financiación alternativa (fondos de deuda y capital privado) puede subir hasta el 100 % del coste de construcción cuando el suelo está libre de cargas, a cambio de un interés más alto. En Tu Hipoteca Ideal negociamos la operación con banca tradicional, fintechs y capital alternativo para conseguir el porcentaje más alto al menor coste.

Con la banca, casi nunca: los bancos exigen entre un 40 % y un 50 % de la promoción vendida sobre plano (contratos de arras o reserva) antes de firmar el préstamo promotor, y algunas entidades piden hasta el 70 %. Sin preventas, la vía es la financiación alternativa: fondos de deuda privada y plataformas que financian la compra del suelo y el arranque de la obra sin comercialización previa, con aprobación en tres a seis semanas frente a los tres a seis meses de un banco. Ejemplo: en una promoción de 4.485.000 € de ventas, un banco pediría unos 1.800.000 € en preventas (40 %) antes de firmar. Lo más habitual es combinar las dos vías: capital privado para el suelo y el inicio de obra, y préstamo promotor bancario cuando ya hay preventas, que es más barato. Ese encaje es justo lo que estudiamos y negociamos por ti.

El préstamo promotor bancario se firma con un tipo de interés variable de euríbor más un diferencial del 1,5 % al 3 %, lo que hoy supone un TIN de entre el 4,5 % y el 6,5 %; la financiación alternativa cobra entre el 8 % y el 14 % anual, y añade comisiones de apertura del 1 % al 3 %. Como el capital se dispone por tramos y solo se pagan intereses sobre lo dispuesto, el coste financiero real es menor de lo que parece. Ejemplo: un préstamo promotor de 1.942.500 € al 5,5 % dispuesto de forma progresiva durante 24 meses de obra genera unos 105.000 € de intereses, alrededor del 2,3 % de las ventas de la promoción. Incluye siempre ese coste financiero en la casilla de otros costes de la calculadora para que el margen que obtengas sea realista.

Los cinco requisitos habituales son: suelo en propiedad o con opción de compra y libre de cargas, licencia de obras concedida o en trámite avanzado, proyecto de ejecución visado con presupuesto de contrata, fondos propios de al menos el 25-30 % del coste y un nivel de preventas del 40-50 %. Además, el banco analiza la experiencia previa del promotor, la solvencia de la sociedad y la constructora, y un estudio de viabilidad con márgenes suficientes: por debajo del 15-20 % de margen sobre ventas la mayoría de entidades no entra. Ejemplo: una promoción con 4.485.000 € de ventas y 2.775.000 € de costes tiene un margen del 38 % sobre ventas, muy por encima del mínimo exigido. Con nuestra calculadora sabes en un minuto si tu proyecto cumple ese umbral antes de presentar nada al banco.

La viabilidad de una promoción se calcula restando a los ingresos por ventas todos los costes (suelo, construcción, honorarios, licencias, comercialización y financiación) y comparando el margen resultante con el capital que aporta el promotor. Los dos indicadores que mira cualquier financiador son el margen sobre ventas y el múltiplo sobre fondos propios. Ejemplo con los valores de la calculadora: 1.500 m² edificables vendidos a 2.990 €/m² son 4.485.000 € de ingresos; el suelo a 720 €/m², la construcción a 980 €/m² y otros costes a 150 €/m² suman 2.775.000 €; el margen es de 1.710.000 €, un 38,13 % sobre ventas, y el múltiplo equity, 1,62. Introduce los datos de tu proyecto y la calculadora hace estas operaciones al instante y sin registro.

El múltiplo equity es el cociente entre los ingresos por ventas y los costes totales de la promoción: indica cuántas veces recuperas cada euro invertido. Un múltiplo de 1,62 significa que por cada euro de coste la promoción genera 1,62 € de ventas. El margen es el beneficio sobre ventas: (ingresos − costes) / ingresos. Como referencia, la banca considera financiable una promoción con un margen sobre ventas de al menos el 15-20 % (un múltiplo de 1,18-1,25), y los fondos de capital privado buscan márgenes superiores al 20-25 %. Ejemplo: 4.485.000 € de ventas y 2.775.000 € de costes dan un margen del 38,13 % y un múltiplo de 1,62, es decir, una operación con mucha holgura. Si tu calculadora devuelve un margen por debajo del 15 %, conviene revisar el precio del suelo o el precio de venta antes de pedir financiación.

Solo necesitas cinco datos, todos por metro cuadrado edificable: la edificabilidad del solar (m² construibles según el planeamiento), el precio de venta previsto (€/m²), el coste del suelo (€/m²), el coste de construcción (€/m², presupuesto de contrata más honorarios) y otros costes (licencias, tasas, comercialización, notaría y gastos financieros). Ejemplo: 1.500 m² de edificabilidad, 2.990 €/m² de venta, 720 €/m² de suelo, 980 €/m² de construcción y 150 €/m² de otros costes. La calculadora convierte esos ratios en euros totales y devuelve ingresos, costes, margen y múltiplo equity. No hace falta registrarse ni dejar datos de contacto para ver el resultado; solo si quieres que estudiemos la financiación real pulsas "Solicitar financiación".

Un préstamo promotor bancario tarda entre tres y seis meses desde que se entrega la documentación hasta la firma, porque pasa por análisis de riesgos, tasación del proyecto y comité; la financiación alternativa se aprueba en tres a seis semanas. El plazo total del préstamo suele ser de 24 a 36 meses de carencia para ejecutar la obra y vender, y después se subroga a los compradores con plazos de hasta 30 años. Ejemplo: para llegar a tiempo al inicio de obra, un promotor que quiera firmar en septiembre debería presentar la operación a la banca en marzo o abril. Como brókers trabajamos varias entidades en paralelo y preparamos el dosier completo (viabilidad, proyecto, licencia, preventas) para acortar ese plazo y que no dependas de un solo banco.

Sí, pero con matices. Un particular que quiere construir su propia vivienda no necesita un préstamo promotor, sino una hipoteca autopromotor, que financia la obra por certificaciones y luego se convierte en una hipoteca normal; para eso usa nuestro simulador de hipoteca. Un particular o una pequeña sociedad que construye varias viviendas para vender sí puede acceder a un préstamo promotor, aunque el banco le exigirá más fondos propios y experiencia, o bien un socio constructor. Las cooperativas de viviendas también se financian con préstamo promotor: el banco presta a la cooperativa y al final cada socio se subroga en la parte de su vivienda. En todos los casos, el primer paso es el mismo: comprobar en la calculadora que los números de la promoción son financiables.

El préstamo promotor bancario es más barato (TIN del 4,5 % al 6,5 %) pero más exigente: pide preventas del 40-50 %, licencia concedida, fondos propios del 25-30 % y tarda meses en aprobarse. La financiación alternativa (fondos de deuda, capital privado, crowdlending inmobiliario) es más cara (8-14 %) pero financia sin preventas, cubre la compra de suelo y se aprueba en semanas. Conviene la banca cuando tienes suelo pagado, licencia y comercialización avanzada; conviene la alternativa cuando necesitas arrancar rápido, comprar el suelo o no llegas a las preventas, y en muchos casos lo óptimo es combinar ambas. Ejemplo: financiar el suelo (1.080.000 €) con capital privado a 12 meses y refinanciar con préstamo promotor bancario al 5,5 % cuando la obra tenga licencia y preventas. En Tu Hipoteca Ideal estudiamos tu operación sin compromiso y negociamos con banca tradicional, fintechs y capital alternativo para conseguir la estructura de financiación más barata para tu promoción.